Какие изменения ожидают жильцов многоэтажных домов

Липовым ТСЖ придет конец, а электричество на лестничных площадках заставят экономить. В Жилищный кодекс внесены многообещающие поправки, которые восполняют пробелы действующего законодательства. Перестанет ли ЖКХ быть черной дырой – в нашем материале.

На УК найдут управу

Теперь у жильцов, по сути, отпадает большая надобность вступать в ТСЖ. Измененный Жилищный кодекс уравнивает в правах всех собственников в многоквартирном доме - как членов товарищества, так и не состоящих в нем. Любой хозяин квартиры может требовать всю информацию об управлении домом, бухгалтерскую отчетность, устав товарищества, решения ревизионных комиссий, протоколы собраний, техническую документацию на дом.
Управляющие организации, в свою очередь, просто обязаны «рассекретить» информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке и об условиях их оказания, выполнения, об их стоимости и тарифах на ресурсы, необходимых для предоставления коммунальных услуг.

Одна из главных целей закона - обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из способов управления домом. Так, надзор за управляющими компаниями повышается не только со стороны жителей, но и органов власти.

Большой плюс для жильцов - деятельность всех УК будут контролировать муниципалитеты. Что скрывать, многие инициативные владельцы квартир сегодня страдают от своих аморфных или слишком занятых соседей, которые не желают отстаивать общие (читай - личные) интересы.  По этой причине зачастую не удается собрать общее собрание собственников и наказать управляющую компанию.

Теперь на ненадлежащую работу УК граждане могут смело жаловаться муниципальным властям и в течение пяти дней должна начаться соответствующая проверка. Если в течение 15 дней подтвердятся факты ненадлежащего выполнения обязанностей, то орган местного самоуправления обязан собрать общее собрание жильцов. Итогом его должно стать вынесение «вердикта» управляющей компании: дать нерадивой организации еще один шанс или расторгнуть договор? Во втором случае будет выбираться новая управляющая компания или изменяться способ управления домом.

Таким образом, прозрачность деятельности управляющих компаний сможет напрямую зависеть от того, как справляются муниципалитеты с новыми полномочиями.

Все товарищества проверят

Наведут порядок и в делах застройщиков, когда они образуют товарищества без участия будущих собственников и, естественно, учета их интересов.

- Исключена статья о возможности создавать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах, - комментирует нововведения начальник отдела правового и кадрового обеспечения Министерства жилищно-коммунального хозяйства и гражданской защиты населения РМ Лариса Хайрова. - Более того, застройщикам вообще запрещено как бы то ни было участвовать в создании ТСЖ. До заключения договора между застройщиком и управляющей компанией (отбирается по результатам открытого конкурса) управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии соответствия его стандартам и правилам деятельности. Хотя возможен и другой вариант -  управление управляющей организацией, с которой застройщик заключил договор.

Кстати, когда решается вопрос о создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ, новый закон требует, чтобы протокол с решением, который направляется на госрегистрацию, подписывали все собственники. Таким образом, снижается риск появления фальшивых ТСЖ. Так же установлен запрет на замещение должностей в правлении ТСЖ лицами, работающими в управляющей компании.

По-прежнему собственники вправе обращаться в прокуратуру и суд, если считают, что их права нарушили. Ключевым моментом поправок стала и проверка законности уже существующих ТСЖ. Серьезные полномочия в этом плане появляются у жилищных инспекций. Теперь они вправе проверять деятельность ТСЖ на соответствие уставу и закону, а также вносить представление на устранение нарушений в правление ТСЖ, которое в свою очередь будет обязано в течение полугода все недостатки исправить. В противном случае жилинспекция может подать в суд с требованием ликвидировать недобросовестное товарищество.

До 1 марта 2013 года в России проверят все ТСЖ, а значит под пристальный контроль инспекторов жилищного фонда попадет 941 товарищество в Мордовии - столько ТСЖ зарегистрировано в республике (данные Министерства ЖКХ РМ).

Вся власть – советам

Появилась новая форма управления многоквартирным домом - с помощью совета многоквартирного дома. Он должен быть создан в тех многоэтажках, где нет ТСЖ, но есть договор с управляющей компанией. В принципе, это аналог домовых комитетов, которые уже работают в Саранске. Если в течение года собственники так и не решились избрать «старших по дому», то городские власти возьмут на себя обязанность созвать общее собрание собственников дома, на котором будет избран совет многоквартирного дома. Законодательное закрепление инициативы домовых управленцев позволяет компетентно решить многие текущие вопросы: оформить акты выполненных работ, снизить оплату за коммуналку при нарушении качества услуг, контролировать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества и т.д. Что немаловажно, советы смогут также представлять в суде интересы собственников помещений и отчитываться о проделанной работе по истечении года.

- Появился вариант решения проблемы с так называемыми квартальными или крупными ТСЖ, - продолжает Лариса Алекссевна. - Очень часто дома не хотят объединяться в подобные конгломераты. Теперь каждый дом может отделиться от ТСЖ-гиганта и создать свое товарищество. Для этого достаточно провести собрание собственников и вынести соответствующее решение. 

К обязанностям ТСЖ добавляется ведение реестра собственников квартир, своевременное обновление его и ежегодное представление сведений в администрацию.

За соседей платить не придется?

Для многих отрегулирован еще один больной вопрос – оплата жилищно-коммунальных услуг. Теперь по решению общего собрания собственников можно заключать прямые договора с поставщиками коммунальных услуг, а не перечислять деньги в «общий котел» управляющих компаний.

Утверждены правила предоставления коммунальных услуг, благодаря которым вводится новый порядок расчетов, в том числе за услуги, потребленные на общие домовые нужды. Законодатели учли несправедливость, когда жильцам, установившим счетчики в целях экономии, приходится нести большее бремя по общедомовым потерям, нежели тем, кто платит по нормативу. В итоге квартиросъемщики, имеющие приборы учета, платили астрономические суммы за места общего пользования, тогда как у других жильцов в этой графе были выставлены копейки. Скоро плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды будет рассчитываться для всех потребителей, независимо есть у них индивидуальные приборы  учета или нет, пропорционально площади занимаемых помещений.

Еще один важный момент касается неплательщиков жилищно-коммунальных услуг. Должникам, по новым правилам, не повезет гораздо больше, чем по старым. Причем, наказать могут даже в том случае, если человек не злостный неплательщик и он вносит оплату за ЖКУ не полностью, а частично. Когда долг по оплате какой-либо услуги превысит сумму трехмесячных платежей, рассчитанных исходя из норматива потребления, то неплательщику отправляют письменное предупреждение. Если долг не погашается в течение 30 дней, услуга «вырубается». 

Кроме того, внесены изменения в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Так, перечень работ по содержанию и ремонту общедомового имущества несколько расширяется. В него добавляются мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности, установке и надлежащей эксплуатации коллективных (общедомовых) приборов учета, то есть беречь ресурсы обяжут не только жильцов, но и управляющие компании. Чтобы экономия электроэнергии, потребляемая на общедомовые нужды, не была пустой болтовней, вводится даже отдельный вид энергосервисного договора.

В графу «содержание и ремонт общего имущества» также включаются работы по снятию показаний приборов учета и выставлению платежных документов. Интересно, не скажется ли такая арифметика на увеличение тарифов?

С.Медведева.