Можно ли управиться с управляющими компаниями…

Коммунальная сфера становится главной жизненной проблемой граждан

Переход на рыночные рельсы в коммунальной сфере начал происходить поздно, с трудом и с огромными препятствиями. Реформа ЖКХ идет второй десяток лет, а что она собой представляет, жители страны, по сути, не знают. Подавляющее большинство россиян ассоциируют реформу ЖКХ с постоянным повышением тарифов на коммунальные услуги и постепенным переходом на их 100-процентную оплату. В систему управления многоквартирными домами должен был прийти бизнес – заинтересованный в привлечении новых клиентов, ответственный перед клиентами, вся деятельность которого была направлена бы на уменьшение затрат жильцов. На деле управляющими организациями стали бывшие домоуправления.

Как управлять своим домом?

Еще Стейнбек писал об опасности и неустроенности своей жизни – «а вот глядишь заболеют дети, электрокомпания разорвет договор на поставку…». Действительно, коммунальная сфера становится основной жизненной проблемой любого взрослого человека.   Гигантские, подчас непосильные платежи, становятся основной частью семейного бюджета. Газ поставляет один, воду подает другой, тепло – третий и так далее. И с каждым мы должны совершать сделки, иначе окажемся в положении первобытного человека в холодных пещерах. А без содержания, ремонта домов наши жилища вообще могут обрушиться. Все эти вопросы и призван решать посредник – управляющая организация. Впрочем, собственники не обязаны обращаться к управляющей компании. Закон предусматривает две альтернативы: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме и управление ТСЖ либо жилищным кооперативом. 

Что на деле?

На рынке коммунальных услуг работают те же домоуправления, которые существовали в советское время. В Саранске зарегистрировано 36 управляющих организаций, 11 домоуправлений – в Ленинском районе, 9 – в Пролетарском, 11 – в Октябрьском.  То, что они так и называются – домоуправления, – уже говорит о многом. Тот же кадровый состав, те же услуги, тот же подход к делу – все выдает «старые добрые ЖЭУ». В перечне Расчетного центра в разделе «прочие управляющие компании» (кстати, слово «компании употребимо только в обиходе, официально правильно называть «управляющие организации») зарегистрированы также четыре ТСЖ и одно общество с ограниченной ответственностью.  

Управляющие компании официально – коммерческие фирмы, на деле – бывшие муниципальные предприятия. Они не заинтересованы ни в повышении качества своих услуг, ни в поиске дополнительных средств. Им просто нет альтернативы. И даже в этой ситуации жильцам можно было бы не бояться обанкротиться на коммуналке. Для этого только нужен адекватный председатель ТСЖ. Товарищество собственников жилья может заключить (и в большинстве своем заключает) договор обслуживания с управляющей организацией, себе оставляя контролирующие функции собственника.

Возможна ли независимость? 

Смоделируем ситуацию: ТСЖ избирает председателя, он является работником управляющей компании, которая обслуживает данный дом. Говорить о независимости председателя ТСЖ (домкома – в обиходе) глупо. Это вообще – абсурд. Но тем не менее в Саранске таких председателей – большинство. Есть, разумеется, и обратные ситуации: председатель ТСЖ не подписывает фиктивные акты выполненных работ (а они тоже доходят до абсурда – вроде загнанного под балкон асфальтоукладчика), заставляет убирать приписки из документов, следит за состоянием вверенного в обслуживание компании имущества. Такой домком становится для УК подлинным кошмаром, для – собственников жилья – гарантом спокойствия.   

Что делает начальник домоуправления (простите, – управляющей организации)? Пытается во что бы то ни стало устранить препятствие на пути к большим деньгам за обслуживание дома и фактор, который заставляет работать (а работать коммунальщикам, как известно, хочется не всегда). Саранская практика последних лет: подлог результатов голосования жильцов во время выборов домкома; очернение председателя ТСЖ; требование о смене домкома в ультимативной форме («вот выберете нормального председателя ТСЖ, тогда и починим вам трубу в подвале»!) и так далее. Доходило до абсурда: в выборы домкома на Юго-Западе вмешивался Верховный суд республики. Многие ломаются и уходят. Совсем недавно, к примеру, сложил с себя полномочия председатель ТСЖ в центре, хотя жильцы и понимали, и в целом поддерживали его. Постоянное давление – первая причина зависимости председателей ТСЖ. 

Вторая – огромный объем работы ответственного за товарищество, которая часто может идти вразрез с основной занятостью председателя. Мизерная зарплата, начисляемая домкому, никогда не позволит ему сосредоточиться исключительно на управлении домом. 

Впрочем, все чаще возникающие конфликты между УК и председателями ТСЖ говорят о тенденции к независимости последних.

Придет ли альтернатива?

В крупных городах уже сейчас малый бизнес приходит в управление жилыми домами. 

- В целом в этом нет ничего сложного, - рассказывает бывший высокопоставленный чиновник в области ЖКХ, а ныне предприниматель. – Если я решу создать управляющую организацию, мне не нужны будут бригады слесарей, сантехников и тому подобное. Я могу ограничиться управленческой структурой, которая будет только организовывать процесс, управляя финансовыми потоками, поисками объектов и привлекать работников, используя аутсорсинг. Я могу ограничиться штатом из двух-трех менеджеров или экономиста и бухгалтеров. Если рассчитывать по самому максимуму, в штате будет до десяти человек. И это еще много. Зачем мне держать коммунальщиков? Зачем они нужны собственникам, которые заключили со мной договор? Я могу выбирать из тех фирм, которые действуют на рынке, которые зарекомендовали себя в каждом отдельном виде работ. Установив жесткие сроки, постоянно контролируя работы, мы бы получили нормальный результат без завышенных затрат. И мы бы могли изыскивать средства на содержание дома из дополнительных источников. Сдачи в аренду, к примеру. Размещение на стенах рекламы. И тому подобное. При этом я буду полностью подотчетен жильцам – клиентам. Сейчас, например, складывается парадоксальная ситуация: жильцы не понимают, за что они платят по счетам, а УК не может эти цифры разъяснить и отсылает в расчетный центр. Этого быть не должно. Если я не разъясняю такие вещи, со мной нужно сразу же расторгать договор.  

Однако саранские домкомы понимают, что такой сценарий вряд ли скоро осуществится в городе. Возникает слишком много проблем для коммунальщиков. Например, куда девать бригады из домоуправлений? Кто допустит посторонних людей до одной из самых хлебных кормушек?

П. Семенов.